Báo cáo tổng quan 10 năm thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam của Cushman&Wakefield cho thấy,giá thuê sơ cấp đất công nghiệp miền Nam tăng khoảng 120% trong giai đoạn 2016-2025,tương đương tốc độ tăng trưởng kép bình quân hơn 9% mỗi năm. Đây là một trong những phân khúc có đà tăng giá bền bỉ nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Nếu năm 2016,giá thuê đất công nghiệp trung bình chỉ quanh 84 USD mỗi m2 cho toàn thời hạn thuê,đến năm 2019 đã tăng lên khoảng 100 USD mỗi m2. Giai đoạn 2020-2021,giá tiếp tục đi lên nhưng chậm hơn,dao động quanh 105-110 USD mỗi m2 do ảnh hưởng của dịch bệnh và gián đoạn thương mại toàn cầu.
Từ năm 2022,thị trường bước vào chu kỳ tăng mạnh. Giá thuê đạt khoảng 135 USD mỗi m2 năm 2022,sau đó nhảy vọt lên gần 178 USD mỗi m2 năm 2023. Giai đoạn 2024-2025,mặt bằng giá tiếp tục duy trì quanh vùng 180 USD mỗi m2. Cùng kỳ,tổng nguồn cung đất khu công nghiệp cũng tăng hơn 80%,cho thấy giá vẫn đi lên dù thị trường liên tục mở rộng quỹ đất.
Đà tăng tiếp tục kéo dài sang đầu năm 2026. Theo số liệu từ CBRE Việt Nam,giá chào thuê đất công nghiệp trung bình toàn khu vực phía Nam quý I đạt trung bình 183 USD mỗi m2 cho kỳ hạn thuê,tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Riêng TP HCM,giá thuê duy trì khoảng 270 USD mỗi m2,cao nhất khu vực.
Bất động sản công nghiệp tại khu công nghiệp Nhơn Trạch,Đồng Nai. Ảnh: Quỳnh Trần
Bà Chương Quốc Đoan,Phó giám đốc bộ phận Tư vấn cho thuê Công nghiệp và Văn phòng của Cushman & Wakefield Việt Nam,cho biết giai đoạn 2021-2023 là bước ngoặt của bất động sản công nghiệp phía Nam,khi nhiều doanh nghiệp quốc tế tăng tốc đa dạng hóa chuỗi sản xuất,giảm phụ thuộc vào một thị trường duy nhất. Việt Nam nổi lên như điểm đến thay thế nhờ chi phí cạnh tranh,môi trường đầu tư ổn định và vị trí thuận lợi trong chuỗi cung ứng châu Á,qua đó kéo nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng mạnh.
Đà tăng giá cũng được thúc đẩy bởi lợi thế sẵn có của khu vực phía Nam - trung tâm công nghiệp lớn nhất cả nước với hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh,lực lượng lao động dồi dào và mạng lưới doanh nghiệp phụ trợ phát triển. Các địa phương như TP HCM (gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ),Đồng Nai,Tây Ninh tiếp tục hút khách thuê nhờ khả năng kết nối thuận tiện với cảng biển,sân bay và các trung tâm logistics.
Ngoài ra,làn sóng đầu tư hạ tầng kéo dài nhiều năm qua cũng góp phần nâng mặt bằng giá đất công nghiệp. Các tuyến cao tốc,đường vành đai,cảng biển nước sâu và sân bay quốc tế giúp rút ngắn thời gian vận chuyển,giảm chi phí logistics và mở rộng không gian phát triển công nghiệp. Nhờ đó,những khu công nghiệp nằm gần các trục giao thông chiến lược thường có giá thuê cao hơn đáng kể và duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt hơn so với khu vực xa trung tâm.
Không chỉ đất công nghiệp,các tài sản xây sẵn như nhà xưởng và nhà kho cũng tăng giá cùng xu hướng. Theo CBRE,giá chào thuê nhà xưởng phía Nam hiện ở mức 5,2 USD mỗi m2 một tháng,còn nhà kho là hơn 5,07 USD một m2 mỗi tháng,tăng thêm 0,5% so với quý trước đó. Dù giá tăng,tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao,lần lượt 93% với nhà xưởng và 80% với nhà kho.
Bà Thanh Phạm,Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE khu vực miền Nam,nhận định nhu cầu thuê nhà xưởng sẵn bàn giao và kho logistics hiện đại tăng mạnh sau đại dịch,đặc biệt từ nhóm doanh nghiệp thương mại điện tử,bán lẻ và sản xuất công nghệ cao. Điều này cho thấy thị trường không còn chỉ cạnh tranh bằng giá đất mà đang chuyển dần sang chất lượng hạ tầng và khả năng vận hành.
Theo bà Thanh,sau một thập kỷ phát triển,bất động sản công nghiệp phía Nam đã bước sang vị thế mới. Từ thị trường chủ yếu dựa vào quỹ đất rộng và chi phí rẻ,khu vực này đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất có giá trị cao hơn,nơi giá thuê phản ánh năng lực hạ tầng,độ hoàn thiện chuỗi cung ứng và sức hút đối với dòng vốn toàn cầu.
Theo các chuyên gia,dù mặt bằng giá đã tăng cao,dư địa của bất động sản công nghiệp phía Nam vẫn còn trong trung hạn khi Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển đầu tư sản xuất,trong khi nhu cầu kho vận tăng theo tốc độ mở rộng thương mại điện tử và tiêu dùng nội địa.
Tuy nhiên,tốc độ tăng giá thời gian tới được dự báo sẽ phân hóa mạnh hơn. Các khu công nghiệp có vị trí gần cảng biển,sân bay,cao tốc hoặc nằm trong vùng công nghiệp lớn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ngược lại,những dự án xa trung tâm,hạ tầng chưa đồng bộ hoặc thiếu dịch vụ hỗ trợ có thể phải cạnh tranh bằng chính sách giá linh hoạt hơn.
Phương Uyên